不動産トラブルについて

不動産トラブルでこんなお悩みないですか?

長引く不況や、少子高齢化による人口減で不動産の価格は長期的に低落傾向にありましたが、やはり土地と建物という不動産は、日本人にとって最も価値を実感できる資産です。しかし、なればこそ、不動産の売買や賃貸借を巡るトラブルは後を絶ちません。
不動産の売買に関しては、諸法令の整備により、買主が、使えない土地や、欠陥のある建物を買わされてしまうという事態はあまりなくなりました。

しかしながら、売買の対象物件については、権利関係が複雑に錯綜していたり、いかがわしい人間が占拠していたり、土地の境界がハッキリしていなかったり、違法建築であったり、「売り物」にするために法的な手続な必要な場合が多々あります。また、取引の過程に「ブローカー」と呼ばれる人が介入していて、予想もしなかった手数料等が請求されることもあります。

不動産の賃貸借に関しては、借地人・借家人に居座られて、自分の物件を利用したいときに利用できないという事態も生じます。バブル経済が華やかであったころ、当時の借地法と借家法では借地人・借家人を強く保護していましたが、このことが土地の有効利用のための再開発事業を遅らせ、また、立退料の高騰化をもたらして更なる不動産価格の上昇を招きました。その後、平成3年に現在の着地借家法が制定され、借地人・借家人の保護に一方的に偏った点は改められましたが、なお、一部にゴネ得を狙う借地人・借家人もおります。

その他、伝統的な不動産に関する問題とは別に、新しい住まいとして定着したマンションには、共同住宅として守らなければならないルールや、区分所有者がつくる管理組合による管理等の、独特の問題があります。
不動産については、売買に関しては「きれいな売り物するにはどうしたらよいか」、賃貸借に関しては「効率的に運用するにはどうしたらよいか」、マンションに関しては管理費の未払いや共有部分の改造等のそれぞれのお悩みをお持ちの方が多くいらっしゃると思います。
当事務所は、このようなお悩みに明快な回答を致します。

当事務所へ依頼するメリットについて

当事務所では、バブル期の地上げからみの事案からの豊富なノウハウの蓄積があります。
いかがわしい人間が占拠していたり、取引に介入していたりする案件も含め、権利関係の整理、要するに「きれいな売り物にする」お手伝いを、迅速に実行します。
借地人・借家人の立退につきましても、同様ですが、寧ろ事前にトラブルとならないような契約形態や契約内容を御提案することに力点を置いております。
また、マンションの管理組合の運営等についても、豊富な経験を有します。

地代、家賃未払い回収について

不動産の資産運用とは、地代・家賃収入を得ることです。
資産運用の常識を当てはめれば、これを未払いにされた場合は、早急に回収の手段を打つ(穴埋めをさせる)、或いは、信用力のない借地人・借家人には立ち退いてもらい、新たな借地人・借家人に借りてもらう(運用先・運用方法を変更する)ということになります。

他方、借りている側の事情としても、事業用であっても、居住用であっても、地代・家賃を未払いにするということは、借家人は相当経済的に苦しいと判断されますから、月々の未払い額がかさめばかさむだけ、穴埋めがどんどん難しくなります。

経験的には、地代、家賃の滞納は2か月分の未払いが生じた段階で、早急に回収の手を打つことが必要です。
その方法としては、弁護士による督促状の送付、更には、簡易裁判所への支払督促の申立てが簡易、迅速で経済的です。
更に、同じく家賃の滞納が長期に及ぶということは、借家人は経済的に破たんしていると見られますから、やはり早急に明渡訴訟を提起することが必要です。

裁判所では、3か月分程度の未払いで「信頼関係が破壊された」として立退きを命ずる判決を下してくれます。

強制立ち退きについて

地代、家賃の未払いがあったときのことは既に述べましたが、それ以外の理由で、借地・借家からの強制的な立退きができる場合は、非常に限られております。
現行の借地借家法では、土地・建物の賃貸借の解除や、更新拒絶が認められるには、「正当な理由」が必要です。
「正当な理由」としては、先に挙げた賃料の不払いや、契約違反の使用、無断転貸等の借地人・借家人側の事情や、自己使用の必要性、代替物件の提供、立退料の提示等の地主・大家側の事情を総合して判断されます。
土地・建物の明渡しを巡って紛争となった場合には、この「正当な理由」の有無を吟味し、やはり早急に明渡訴訟を提起することが必要です。

なお、いずれ自社で使用する予定の土地を一時的に運用して利益を出したいとか、海外転勤中の居宅を帰国するまでの間貸したい、という場合には前者については事業用定期借地権設定契約、一時使用目的の借地権設定契約、後者については定期建物賃貸借契約、一時使用目的の建物賃貸借契約を締結することにより対応できます。

不動産トラブルに関するよくある質問について

Q

【地代の値下げ】バブルのころに30年の契約で事業用に土地を借りましたが、地代が据え置かれており、近隣相場に比較して非常に高くなっており、地主は値下げに応じてくれません。どうしたらよいでしょうか。

A

先ず、地主に地代の値下請求を通知して下さい。地主からは相当と判断する地代~通常は現状維持の地代~が請求されます。その間に協議し、協議が調わないときは、裁判所に賃料減額請求の調停を申し立てます。相当な減額が決まった段階で、減額請求の時点に遡って支払った地代との差額に1割の利息が付いて戻ってくることになます。

Q

【ペットの飼育】賃貸借契約に違反して、マンションン内で犬を飼っている居住者がいます。室内は、犬のせいでボロボロでものすごい臭気です。すぐにでも追い出したうえ、内装のやり直し費用も取り立てたいと考えていますができますか。

A

賃貸借契約を継続できないような信頼関係の破壊がありますから、解約の「正当な理由」ありと認められ、立退きの要求は可能です。
内装のやり直しは、通常の経年劣化の部分の費用は大家がもたなければなりませんが、それ以外の損傷は全て借家委任に請求できます。

Q

【勝手な改造】マンションの一部区分所有者が、自宅のベランダにサンルームを作ってしまいました。何とか撤去させることはできないでしょうか。

A

マンションのベランダは、共用部分でその区分所有者は専用使用権を有しているだけです。
サンルームの設置は、共用部分の違法な改造であり、「共同の利益に反する行為」として、差し止めの対象となります。